Ставка Калифорнии на жильё в размере $36 млрд: что это означает для наших сообществ
Это может звучать как клише, но для многих людей собственный дом действительно является воплощением американской мечты.
Для семей иммигрантов, представителей рабочего класса и цветных сообществ по всей Калифорнии отсутствие собственного жилья — повседневная реальность: растущая арендная плата, тесные квартиры, в которых живут несколько поколений одной семьи, изнуряющая жара и сильный холод при смене сезонов, а также мучительный выбор — переехать из привычного района, чтобы позволить себе жильё.
Цифры говорят сами за себя. Сегодня лишь 22% домохозяйств Калифорнии могут позволить себе дом по средней рыночной цене. Среди чернокожих и латиноамериканских семей этот показатель падает до катастрофических 11%. При этом более половины арендаторов тратят на жильё свыше 30% своего дохода.
Однако 3 ноября у этих сообществ и жителей Калифорнии в целом появится возможность высказаться по поводу трёх инициатив, связанных с жильём. Они предлагают разные подходы к решению затянувшегося жилищного кризиса и приближению американской мечты к реальности.
Инициативы № 1, 37 и 45 в совокупности предусматривают возможность привлечения около $36 млрд за счёт облигаций и введение нового порядка экологической экспертизы. Они не разрабатывались как единый пакет. У каждой свои авторы, структура и механизм финансирования. Чтобы понять, что поставлено на карту для обычных семей, стоит рассмотреть каждую инициативу отдельно, а затем оценить, как они связаны между собой.
Предложение № 1: субсидии на доступное жильё
Предложение № 1 предусматривает выпуск государственных облигаций на сумму $11,25 млрд. Инициативу вынесло на голосование законодательное собрание штата. Из этой суммы $10 млрд направят на жилищные программы, а погашение облигаций будет осуществляться за счёт общего фонда бюджета штата. Ещё $1,25 млрд предназначены для жилищных кредитов ветеранам, которые будут погашаться за счёт ипотечных платежей ветеранов, согласно данным Законодательного аналитического управления.
Самая крупная часть финансирования — около $7,2 млрд — пойдёт на доступное арендное жильё. Согласно официальному справочнику для избирателей штата, средства позволят субсидировать до 40 000 арендных жилых единиц, около 2500 единиц жилья для сельскохозяйственных работников и примерно 1200 мест для студентов. Погашение облигаций обойдётся общему фонду штата в $500–600 млн ежегодно на протяжении примерно 25 лет. Критики утверждают, что новые заимствования не являются долгосрочным решением проблемы нехватки жилья – East Bay Times.
Предложение № 37: помощь с первоначальным взносом
Для иммигрантов первого поколения и семей из цветных сообществ главным препятствием на пути к собственному жилью часто становится не ежемесячный ипотечный платёж, а отсутствие накопленного семейного капитала, необходимого для первоначального взноса.
Сторонники инициативы № 37 считают, что она поможет сократить этот разрыв в благосостоянии. Предложение позволит Калифорнийскому агентству жилищного финансирования выпустить до $25 млрд облигаций. Средства направят на предоставление дополнительных ипотечных кредитов, покрывающих до 17% стоимости нового дома. Покупатели должны будут внести первоначальный взнос не менее 3% и получить основной ипотечный кредит у частного кредитора.
Облигации будут погашаться за счёт платежей заёмщиков, а не из общего фонда бюджета штата. При этом риск невыплаты кредита будут нести частные кредиторы, а не налогоплательщики (CalMatters). Агентство сможет привлечь всю предусмотренную сумму, но не обязано этого делать. Поэтому $25 млрд — это максимально допустимый объём, а не прогноз фактических расходов.
Инициатива № 37 ориентирована преимущественно на семьи со средним доходом. Доход заёмщика может достигать двукратного медианного дохода по соответствующему региону. При этом покупатель не обязательно должен приобретать жильё впервые.
Критики инициативы отмечают, что многие арендаторы всё равно могут не соответствовать требованиям для получения основной ипотеки. Кроме того, программа не уменьшает ежемесячные платежи по основному кредиту, а дополнительные средства покупателей при ограниченном предложении жилья могут непреднамеренно привести к росту цен.
Предложение № 45: скорость строительства или защита окружающей среды
Инициатива № 45 не связана с выпуском облигаций. Ее предложила Торговая палата Калифорнии. Она предусматривает, что экологическая экспертиза проектов, подпадающих под действие инициативы, должна завершаться в течение 365 дней. Также предлагается сократить сроки судебного обжалования. Изменения коснутся не только жилищного строительства, но и дорожных проектов, водной инфраструктуры и других объектов.
Для цветных сообществ это непростой вопрос. Сторонники инициативы утверждают, что судебные иски в рамках CEQA иногда используются обеспеченными районами для блокирования строительства доступного жилья. По их мнению, предложение № 45 позволит строить быстрее и с меньшими затратами.
Критики называют инициативу лазейкой для застройщиков, которая может ослабить экологические гарантии. Это вызывает особую обеспокоенность в районах, которые и без того испытывают на себе последствия загрязнения окружающей среды и промышленного развития.
Как связаны эти инициативы
С юридической точки зрения это самостоятельные предложения. Но на практике они охватывают разные этапы одной цепочки. Инициатива № 1 субсидирует предложение жилья. Инициатива № 37 помогает покупателям его финансировать. Инициатива № 45 направлена на ускорение согласования проектов.
Если предложение № 1 будет принято без предложения № 45, строительство субсидируемого жилья может по-прежнему продвигаться с нынешней скоростью прохождения экологических проверок.
Если будет принято предложение № 37, но строительство новых домов не ускорится, увеличение доступного покупателям финансирования может усилить конкуренцию за ограниченное количество объектов, поднять цены и сделать жильё ещё менее доступным.
При этом пока не определено, сколько проектов, финансируемых в рамках предложения № 1, смогут воспользоваться процедурой, предусмотренной предложением № 45.
Вопросы после дня выборов
Какое бы решение ни приняли избиратели, выделение средств — лишь начало. В контексте жилищного кризиса Калифорнии обеспечить финансирование проще, чем гарантировать, что иммигранты и цветные сообщества действительно получат равный доступ к жилью. Контроль за справедливым распределением возможностей должен стать частью реализации этих программ.
Для семей, которые больше не могут позволить себе жильё, и местных жителей, которым грозит вынужденный переезд, остаются практические вопросы: как соответствовать требованиям программ? Будет ли информация доступна людям, не говорящим по-английски? И будет ли жильё, на которое выделены средства, действительно построено?
План Калифорнии предусматривает строительство более 2,5 млн новых домов к 2030 году. Между тем исследование рынка труда за 2026 год, проведённое Ассоциацией генеральных подрядчиков Америки, показало, что большинство подрядчиков по-прежнему испытывают трудности с поиском квалифицированных работников.
Ответы на эти вопросы начнут формироваться уже в среду. Официальную информацию обо всех трёх инициативах можно найти в справочнике для избирателей штата.
Автор: Джулиан Трэвис До, содиректор ACoM
Примечание редакции: эта статья представляет собой авторское мнение Джулиана Трэвиса До, содиректора American Community Media (ACoM), где он занимается вопросами государственной политики и практической реализации инициатив.
