“Пузырь” на рынке недвижимости Лос-Анджелеса оказался домыслом

Цены на жилье в городе ангелов поднимаются все выше и выше. Все чаще покупатели начинают задаваться вопросом, находится ли регион под угрозой еще одного жилищного пузыря, который готов лопнуть.

Блоги недвижимости подлили масла в огонь, приводя примеры сделок с собственностью в катастрофическом состоянии по астрономической цене, среди которых разрушенное бунгало за $1 млн, или дом под снос за $3 млн. Однако анализ данных по продажам свидетельствует о здоровье, а не крахе жилищного сектора, сообщает Los Angeles Times.

Использование статистики Федерального агентства по финансированию жилья с 1975 года по настоящее время показало, что в среднем периоды роста и спада цен в длятся около 20 кварталов. С 2007 по 2012 годы в течение 22 кварталов цена снизилась на 43%, а в третьем квартале 2012 вновь начался рост. За прошедшие 11 кварталов цена поднялась на 27% с поправкой на инфляцию.

В отличие от фондового рынка, рынок жилья медленнее реагирует на изменение условий, и его не лихорадит в ответ на внешние события, что позволяет предсказывать развитие событий с большей вероятностью. Цикл рынка жилья Лос-Анджелеса в среднем равен 12 годам: семь лет цены растут, а пять лет – снижаются. В среднем, подорожание достигает отметки в 65%, так что весьма маловероятно, что рынку грозит крах в ближайшем будущем.

Другой способ проследить цикл роста цен на жилье – подсчет количества разрешений на строительство. Если разработчики вкладывают средства в новостройки, то спрос и цены продолжат устойчиво расти. Если разработчики сворачивают проекты, предполагается, что спрос и цены в ближайшее время будут падать. За последние три года в Лос-Анджелесе наблюдается рост разрешений на строительство: с 11 200 единиц в 2012 году до 18 200 единиц в 2014 году. На основе этих данных можно предсказать, что следующий пик наступит через два года.

Еще один показатель состояния рынка – это соотношение продажной цены собственности и арендной платы. Чем выше соотношение стоимости дома к годовой сумме аренды, тем вероятнее, формирование “пузыря”. В феврале 2006 года коэффициент составлял 24,4, а в мае текущего года – 17,1, что равно результату 2003 года.

Недвижимость Лос-Анджелеса, которая пользуется спросом у толстосумов всего мира, является одной из самых дорогих в США. Однако все факторы указывают, что до жилищного “пузыря” еще далеко. А вот должны ли покупатели мириться с бунгало-развалюхой за миллион долларов – это уже совсем другая история.